Gestion de villa & Airbnb à Weligama & Midigama —
plus de revenus, meilleure occupation

Oui, matériellement. Sur les villas que nous gérons sur les deux baies, Weligama Bay tourne entre 70 et 78 % d'occupation en avril–juin et 65–72 % en septembre–novembre, contre 55–65 % pour des villas Ahangama comparables sur les mêmes mois. Le surf débutant et les partenariats surf-camp en sont la raison structurelle, ils remplissent les villas toute l'année, pas seulement sur la houle décembre–février.

Les villas Weligama Bay tirent des ADR pic plus élevés et des séjours plus courts (8–14 nuits), portés par les familles et les écoles de surf. Midigama affiche des ADR pic légèrement inférieurs mais des séjours de 3–8 semaines et le meilleur ratio direct-booking de la côte, portés par les nomades européens. Choisissez la baie pour la vélocité de cash flow, Midigama pour la prévisibilité.

Nous utilisons un escalier de remises calibré par durée de séjour : 10 % à 14 nuits, 20 % à 30 nuits, 30 % à 60+ nuits, avec blackouts sur la fenêtre pic. L'escalier protège le tarif décembre–février tout en remplissant la mi-saison. Les propriétaires observent typiquement +15 à 20 % de revenu annuel vs un modèle à tarif plat, même si l'ADR moyen baisse légèrement.

Oui. Nous installons un coin work dédié avec une ergonomie fiable, un Wi-Fi haut de gamme (mesh + secours 4G), briefons les clients sur les visa runs, programmons des ménages mi-séjour plutôt que des turnovers complets, et faisons tourner le linge frais chaque semaine. L'investissement de setup est rentabilisé dans la première réservation de 60 nuits.

Notre équipe Weligama est basée sur Weligama Bay même. Nous pouvons être physiquement chez vous en 4 à 8 minutes en journée, et nous avons une rotation d'astreinte 24/7 pour les vraies urgences (fuites, panne clim, électricité).

Nos villas Weligama Bay tournent en moyenne à 78–85 % en haute saison (décembre–mars), 70–78 % en avril–juin, 65–75 % juillet–septembre, et 60–72 % en octobre–novembre. La platitude de la courbe est ce qui distingue Weligama. Nous construisons une projection personnalisée pour votre villa avant tout engagement.

Bien sûr. Vous avez un accès complet au calendrier propriétaire, bloquez n'importe quelle date, n'importe quelle durée, avec autant de préavis que vous voulez. On s'occupe du reste, y compris la préparation avant arrivée et le turnover après départ.

20 % du revenu locatif brut pour la Gestion Complète. 12 % pour Marketing & Distribution seuls. Aucun coût caché, aucune marge sur les fournisseurs. Prévoyez en parallèle ~10 % du revenu en charges opérationnelles (utilities, maintenance, restocking, paie staff), pass-through, facturé au coût.

La plupart des villas Weligama Bay bien positionnées que nous modélisons amortissent le prix d'achat entre la 9e et la 12e année, selon le nombre de chambres, la micro-zone et le prix d'entrée. Les villas Midigama tournent souvent plus lentement en revenu absolu mais avec une volatilité plus faible, ce qui resserre la fourchette d'IRR. Nous construisons une projection d'amortissement personnalisée lors de l'évaluation.

Les propriétaires non-résidents au Sri Lanka sont typiquement soumis à une retenue à la source sur les revenus locatifs et à la TVA sur l'hébergement court terme au-delà d'un seuil de chiffre d'affaires. Nous coordonnons un conseiller fiscal local et détaillons chaque ligne fiscale dans le P&L mensuel.

Oui, avec une condition : nous n'onboardons une villa que lorsqu'elle a atteint notre seuil qualité minimum (matelas, fiabilité clim, intérieurs photo-grade, Wi-Fi solide). Pour les villas plus anciennes de Weligama, nous scopons souvent un petit plan de mise à niveau avec notre studio d'architecture avant le lancement, remboursé dans les 12 premiers mois par l'uplift d'ADR.

Moins que sa réputation. La mousson mai–septembre apporte des averses courtes et intenses plutôt que des journées de pluie, et la vague débutante de Weligama Bay reste praticable. L'occupation passe de 80–85 % en haute saison à 55–70 % entre juin et septembre, la migration hivernale australienne et les nomades européens maintiennent un plancher haut.

La Gestion complète couvre les annonces OTA et la photographie professionnelle, le pricing dynamique, la conciergerie client et une ligne 24/7, le housekeeping et la maintenance préventive, plus un villa manager intégré qui recrute et supervise votre personnel sur place. Tout est détaillé mensuellement dans votre Owner Dashboard, rien n'est groupé ni caché.

Full Management (20 %) est l'option sans implication : nous gérons toutes les tâches opérationnelles et client sur place, personnel inclus. Digital & Performance (12 %) s'adresse aux propriétaires qui ont déjà une équipe de confiance sur place et veulent que nous nous concentrions uniquement sur la distribution, le pricing, les réservations directes et l'expérience client.

Aucun engagement long terme. Notre préavis standard est de 60 jours, que vous changiez de gestionnaire, vendiez le bien, ou changiez simplement d'avis.

Vous recevez un P&L mensuel détaillé avec chaque ligne de revenu et de coût, et des versements en USD, EUR ou LKR sur le compte de votre choix. Chaque facture tiers est jointe à coût réel, sans marge cachée.

Nous évaluons chaque cas au moment de l'onboarding, en reformant et intégrant votre équipe existante à nos SOP, ou en la remplaçant si c'est votre préférence. L'objectif est la continuité pour vos clients, pas la rupture.

La plupart des opérateurs locaux travaillent à distance, fixent leurs prix sur des moyennes nationales, et sous-traitent la maintenance à des tiers. Nous vivons à Weligama, recalibrons le pricing chaque semaine sur de vrais comparables locaux, et gérons chaque fonction opérationnelle, personnel, maintenance, conciergerie, avec notre propre équipe permanente, formée aux standards hôteliers.

Non. Les propriétaires étrangers non-résidents sont notre profil client par défaut, et nous coordonnons avec un conseiller fiscal local en votre nom pour la conformité. Un conseil juridique et fiscal indépendant reste recommandé avant tout achat ou signature.

Bandaranaike (CMB), à environ 2h15 de route, reste la référence pour la majorité des clients européens et australiens. Mattala (HRI), à environ 1h50, capte une part croissante des vols charters européens et des vols directs saisonniers. Nous organisons les transferts depuis l'un ou l'autre dans le cadre de notre conciergerie.

Visite du site et audit de l'inventaire, photographie professionnelle et rédaction des annonces en EN/FR, mise en ligne sur Airbnb, Booking.com, Vrbo et votre site direct sous 21 jours, et votre premier P&L mensuel livré sous 30 jours après le lancement.