Gestion de villa & Airbnb à Ahangama & Kabalana —
plus de revenus, meilleure occupation

La Gestion complète couvre les annonces OTA et la photographie professionnelle, le pricing dynamique, la conciergerie client et une ligne 24/7, le housekeeping et la maintenance préventive, plus un villa manager intégré qui recrute et supervise votre personnel sur place. Tout est détaillé mensuellement dans votre Owner Dashboard, rien n'est groupé ni caché.

Full Management (20 %) est l'option sans implication : nous gérons toutes les tâches opérationnelles et client sur place, personnel inclus. Digital & Performance (12 %) s'adresse aux propriétaires qui ont déjà une équipe de confiance sur place et veulent que nous nous concentrions uniquement sur la distribution, le pricing, les réservations directes et l'expérience client.

Aucun engagement long terme. Notre préavis standard est de 60 jours, que vous changiez de gestionnaire, vendiez le bien, ou changiez simplement d'avis.

Oui, à tout moment. Vous gardez un accès complet au calendrier propriétaire et pouvez bloquer les dates de votre choix, sans commission sur vos propres séjours.

Vous recevez un P&L mensuel détaillé avec chaque ligne de revenu et de coût, et des versements en USD, EUR ou LKR sur le compte de votre choix. Chaque facture tiers est jointe à coût réel, sans marge cachée.

Nous évaluons chaque cas au moment de l'onboarding, en reformant et intégrant votre équipe existante à nos SOP, ou en la remplaçant si c'est votre préférence. L'objectif est la continuité pour vos clients, pas la rupture.

C'est exactement le rôle du Pack Launcher (3 000 $ en un versement) : audit du bien, positionnement de marque et de prix, photographie professionnelle, et mise en ligne des annonces, combinable ensuite avec l'une ou l'autre formule de gestion.

La plupart des opérateurs locaux travaillent à distance, fixent leurs prix sur des moyennes nationales, et sous-traitent la maintenance à des tiers. Nous vivons là où se trouve votre bien, recalibrons le pricing chaque semaine sur de vrais comparables locaux, et gérons chaque fonction opérationnelle, personnel, maintenance, conciergerie, avec notre propre équipe permanente, formée aux standards hôteliers.

Non. Les propriétaires étrangers non-résidents sont notre profil client par défaut, et nous coordonnons avec un conseiller fiscal local en votre nom pour la conformité. Un conseil juridique et fiscal indépendant reste recommandé avant tout achat ou signature.

Les fenêtres de pricing, les attentes des clients et les réseaux de fournisseurs diffèrent rue par rue entre Kabalana, le centre d'Ahangama, Talpe et Goyambokka. Un gestionnaire généraliste côte sud fixe ses prix sur des moyennes ; nous recalibrons chaque semaine sur de vrais comparables Ahangama et Kabalana.

Chaque villa que nous gérons dispose d'une équipe dédiée sur la propriété, épaulée par notre équipe cœur basée sur la côte sud, entre Ahangama et Habaraduwa, et par notre réseau local de prestataires. Une astreinte 24/7 couvre les urgences réelles, à tout moment.

Nos villas gérées à Kabalana et au centre d'Ahangama affichent en moyenne 80–88 % d'occupation en haute saison (décembre–mars) et 55–65 % le reste de l'année, avec des villas 2 chambres du centre d'Ahangama atteignant typiquement 150–200 $ la nuit en haute saison. Nous construisons une projection personnalisée pour votre villa avant toute signature.

Les fenêtres de houle de Kabalana génèrent une prime de prix saison surf de +34 % sur les nuits de décembre-février les plus demandées. Nous suivons le calendrier de houle et recalibrons le pricing chaque semaine pour capter le pic sans sous-évaluer la demande de mi-saison.

Le sud du Sri Lanka est moins touché que la côte sud-ouest, la pluie tombe généralement par averses courtes, pas en journées entières. L'occupation passe de 80–85 % à 50–65 % sur cette fenêtre, compensée par un rebond juin-septembre porté par les migrants hivernaux australiens et les nomades digitaux en long séjour.

Bandaranaike (CMB), à 2h30 de route, reste la référence pour la majorité des clients européens et australiens. Mattala (HRI), à 1h30, capte une part croissante des vols charters européens et des vols directs saisonniers. Nous organisons les transferts depuis l'un ou l'autre dans le cadre de notre conciergerie.

Les propriétaires non-résidents sont généralement soumis à une retenue à la source sur les revenus locatifs et à la TVA sur l'hébergement de courte durée au-delà d'un seuil de chiffre d'affaires, ainsi qu'aux taxes foncières municipales. Nous détaillons chaque ligne fiscale dans votre P&L mensuel et coordonnons avec un conseiller fiscal local en votre nom, mais nous ne sommes pas conseillers fiscaux nous-mêmes, un conseil indépendant est recommandé.

La plupart des villas bien positionnées à Ahangama que nous modélisons atteignent le seuil de rentabilité sur le prix d'achat entre l'année 8 et l'année 11, selon le nombre de chambres, la micro-zone et le prix d'entrée. Nous construisons une projection de seuil de rentabilité personnalisée à partir de comparables réels lors de votre évaluation de villa.

Les deux. Nos SOP, la formation du personnel et le revenue management s'adaptent d'un surf-lodge 2 chambres à un hôtel boutique multi-chambres, ce qui compte, c'est le potentiel locatif et un propriétaire qui veut un vrai partenariat long terme.

Oui, et c'est souvent un avantage, l'historique d'avis et de réservations nous donne une longueur d'avance sur le positionnement et le pricing plutôt que de partir de zéro. Nous auditons vos annonces et votre historique actuels dans le cadre de l'onboarding.

Visite du site et audit de l'inventaire, photographie professionnelle et rédaction des annonces en EN/FR, mise en ligne sur Airbnb, Booking.com, Vrbo et votre site direct sous 21 jours, et votre premier P&L mensuel livré sous 30 jours après le lancement.

Une évaluation gratuite et sans engagement, nous visitons votre villa ou hôtel (ou l'évaluons à distance), construisons une projection de revenu sur mesure à partir de vrais comparables locaux, et revenons vers vous sous 48 heures avec un plan de gestion et des chiffres propres à votre bien.