Gestion de villa & Airbnb au Sri Lanka —
plus de revenus, meilleure occupation, en autopilote

Virement mensuel sur le compte que vous nous indiquez, avec relevé P&L détaillé. Paiement en USD, EUR ou LKR, vous choisissez. Versement trimestriel possible pour les propriétaires qui préfèrent réduire les frais de transfert.

20 % sur le tarif publié pour la Gestion complète. 12 % pour Marketing & Distribution seul. Pas de frais mensuels. Prévoyez en plus ~10 % du revenu en frais d'exploitation (utilités, maintenance, restocking, personnel), ce sont des coûts refacturés à coût réel, pas une marge Maison Ceylon. Tous les travaux tiers sont détaillés chaque mois, ligne par ligne.

Pas automatiquement, non — le villa manager fait partie du setup opérationnel de votre villa, pas des honoraires Maison Ceylon. Deux configurations existent. Si vous voulez que votre villa offre des services aux guests en interne (accueil, petit-déjeuner, cuisine, ménage quotidien), il vous faut un villa manager dédié sur place et du personnel : c'est un vrai coût de paie, en plus de notre commission, refacturé à coût réel sans marge, dans les ~10 % de frais d'exploitation. Nous vous aidons à dimensionner l'équipe correctement, à la recruter, la former et la manager en Gestion complète, pour ne jamais être sur-staffé ni sous-servi. Si votre villa fonctionne au contraire en autonomie et self-service, sans repas en interne, sans personnel à temps plein sur place, comme une location saisonnière bien tenue, aucun villa manager dédié n'est requis et vos frais d'exploitation restent plus bas. La bonne configuration dépend du positionnement de votre villa et de sa clientèle cible ; nous vous aidons à trancher lors de l'évaluation de votre villa.

Les inspections check-in et check-out sont documentées par photos. Toute dégradation est remontée au voyageur via le centre de résolution de la plateforme, et vous êtes notifié sous 24 h avec photos et estimation de réparation. Pour les plateformes qui couvrent les dégâts (AirCover Airbnb, Partner Liability Booking.com), nous montons le dossier pour vous.

Oui. Les séjours propriétaires sont illimités et sans commission de gestion. Il nous suffit d'un préavis calendrier, typiquement deux semaines, pour bloquer les réservations et préparer la villa pour votre arrivée.

Notre contrat standard court sur 12 mois, renouvelable tacitement, avec un préavis de 60 jours ensuite. Pas de lock-in long terme au-delà.

Oui. Nous onboardons des villas tierces après une évaluation sur site, pour confirmer qu'elles atteignent les standards de la location de qualité et pour aligner le propriétaire sur les travaux préparatoires éventuels avant mise en ligne.

Les travaux sous 300 $ sont exécutés et détaillés dans le relevé mensuel, pour ne pas vous déranger pour des micro-fixes. Au-dessus de 300 $, accord écrit du propriétaire requis avant exécution, avec devis joint.

Moteur de pricing dynamique calibré sur votre zone, recalibré deux à trois fois par semaine en fonction de la demande temps réel, de la saisonnalité, des tarifs concurrents et du calendrier d'événements locaux (Galle Literary Festival, compétitions de surf, jours fériés régionaux).

Airbnb, Booking.com, Vrbo, Agoda, plus un site de réservation directe dédié pour chaque villa, le tout synchronisé sur un calendrier unique, zéro risque de double réservation. Les réservations directes sont le canal le plus rentable pour vous : aucune commission de plateforme, seuls des frais bancaires s'appliquent sur les encaissements, très minimes en proportion. C'est pourquoi nous y dirigeons activement les guests récurrents et les références conciergerie.

Oui, pour tout ce qui relève de l'exploitation de la villa : utilités, taxes locales et frais gouvernementaux liés à l'activité locative, et paie du personnel, le tout géré et détaillé dans le P&L mensuel. Vous ne signez rien, vous ne payez rien deux fois. Votre fiscalité personnelle (impôt sur le revenu, fiscalité de votre pays de résidence) reste hors périmètre : nous vous orientons vers nos conseillers fiscaux partenaires si besoin.

Sur des villas 2 chambres bien positionnées sur la côte sud en gestion complète, nous observons 75–90 % d'occupation en haute saison et, une fois notre commission de 20 % et les ~10 % de frais d'exploitation payés, typiquement +25 à +35 % de revenus nets par rapport à une gestion en direct. Les villas premium en zone mature (Mirissa, Ahangama) peuvent dépasser ces benchmarks. Nous modélisons des projections conservatrices lors de votre évaluation, jamais optimistes.

Trois points : (1) nous sommes un opérateur design–build–manage, pas une simple agence de gestion, donc nous comprenons l'actif ; (2) nous appliquons des SOP boutique-hôtel, fondateurs issus du tourisme de luxe international, pas des normes locales ; (3) nous publions notre commission, facturons les travaux à coût réel, et donnons à chaque propriétaire un dashboard temps réel. Si la transparence et le standard hôtelier ne sont pas négociables pour vous, c'est là qu'on diffère.

Nous examinons le profil plateforme de chaque voyageur, sa pièce d'identité vérifiée, son historique d'avis et le motif déclaré du séjour avant de confirmer une réservation. Les profils suspects, sans avis, taille de groupe incohérente, réservation locale du jour même sur une villa familiale, sont signalés, et nous pouvons demander un dépôt de garantie ou refuser la réservation. La vérification d'identité est activée sur chaque annonce que nous gérons.

Oui, dans certaines limites. Digital & Performance (12 %) couvre la distribution, le pricing dynamique, le site de réservation directe et l'expérience guest, pour les propriétaires qui gèrent déjà leur propre personnel sur place et leur maintenance. La Gestion complète (20 %) ajoute par-dessus le villa manager intégré, le housekeeping, la maintenance et la supervision du personnel. Nous ne proposons pas de formule « opérations seules » : une villa doit être listée et pricée correctement pour générer les réservations que les opérations sont là pour servir.

La plupart des villas passent de l'évaluation à la première nuit réservée en 30 à 45 jours : 5–7 jours pour l'évaluation de la villa, puis 2–4 semaines pour la photographie, la création des annonces, la distribution multi-plateformes et l'onboarding du personnel. Les villas nécessitant un repositionnement ou le Pack Launcher se situent vers le haut de cette fourchette.

Chaque projection est construite sur la performance réelle de villas comparables que nous gérons dans la même micro-zone, appariées sur le nombre de chambres, la position et le niveau de prix, puis recoupée avec les calendriers OTA publics d'annonces similaires non gérées à proximité. Nous modélisons des scénarios conservateurs lors de l'évaluation de votre villa, puis nous les confrontons chaque trimestre aux chiffres réels de votre villa.

Les demandes d'intervention urgentes sont notre priorité absolue : elles sont généralement traitées sous quatre heures, afin de minimiser les désagréments pour vos guests et de préserver la propriété. Chaque intervention est documentée par photos et consignée dans votre rapport mensuel, qu'elle ait nécessité ou non votre accord préalable. Après chaque départ, notre équipe effectue une inspection complète : ce processus nous permet de détecter rapidement tout problème potentiel et de suivre l'état de votre villa au fil du temps.

Oui, sensiblement. Ahangama et Mirissa affichent aujourd'hui les ADR de haute saison les plus élevés de la côte, Weligama résiste le mieux en intersaison grâce à la demande long séjour, et Hiriketiya est un marché plus précoce, avec des ADR d'entrée plus bas mais une croissance annuelle plus rapide. Le type de bien compte aussi : les villas front de mer ou en falaise affichent une prime sur les villas jardin de même taille. Nous donnons des benchmarks par zone et par type de bien lors de l'évaluation de votre villa, jamais un chiffre unique.